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本期内容目录

一周房市要闻:


一、东南亚成中产海外房产投资第一站


二、东京房价真会降吗?


一周移民动态:


一、美国L1移民签证有何优势? 


二、澳大利亚的教育体制是怎样的?

 


一周房市要闻


一、东南亚成中产海外房产投资第一站

从赴东南亚旅游到赴东南亚置业,不少中国中产家庭正从东南亚国家开始迈出自己海外置业的第一步。


与过去较高净值人群多出于移民或子女教育等考虑在英美等发达国家大城市置业的需求不同,投资东南亚地区楼市的需求往往与赚取租金回报、养老、度假等目的联系在一起;相比欧美中心城市动辄上千万元的房产投资门槛,一两百万元,甚至几十万元的购房门槛深得中产家庭青睐。


毕竟,“买房致富”是不少内地普通人亲眼见证或经历的“投资真理”,而他们许多人希望,能在某些“落后中国二十年”的东南亚市场上,找到复制这样的神话的机会。


越来越多的东南亚地产中介探索中国内地市场,图为泰国首都曼谷

据莱坊日前发布的报告指出,私人投资者将在市场中正变得更加重要,因为财富创造将继续逐步增长,房地产仍被视为财富保值的手段和收入来源,重要的是房地产还是有形的可控资产。


从曼谷到河内、从新加坡到普吉、从金边到吉隆坡,越来越多的地产中介探索内地市场,也有越来越多的中资开发商落子东南亚,微信公众号中向大众推广东南亚房产的文章一时间层出不穷。


世邦魏理仕在近期的一份报告中指出,中国内地于2017年上半年再度成为亚洲区内最大的跨境房地产资金来源地。中国内地房地产发展商及综合企业于上半年离岸房地产交易中,亦成为举足轻重的买家。人民网近期援引一份追踪中资房地产企业在东南亚国家投资的研究报告显示,包括富力、碧桂园、绿地等在内的8家中资地产商在东南亚国家已经投入或宣称的投资总额已经超过了2900亿元。


另一层面的背景是,中资与“一带一路”倡议沿线国家的各方面经贸往来正日益增加,私营机构也在该地区更加活跃;以中泰铁路、印尼雅万高铁、中老铁路、新加坡泛亚高铁(昆明-新加坡)、马来西亚东海岸铁路项目等为代表大型铁路基建项目的陆续开展都预示着未来这一区域更为紧密的联系和巨大的发展空间。


尽管如此,个人投资者在海外置业时所要面临的复杂风险还需谨慎处理。鉴于大部分东南亚国家仍属发展中国家,相关法律及制度有时不尽完善,遇到纠纷维权成本较高,内地投资者因开发商无法按期交付住房而投诉无门、因前期交易程序瑕疵而导致售房款无法从目的国汇出等问题屡有见报。另外,对于一些房屋按揭计价币种与房产所在国本币不同的情况,则更要注意汇率波动可能造成的投资收益损失。


二、东京房价真会降吗?

东京房价近年一路飙升,平均房价超过了6,000万日元,是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有业内人士表示目前东京房价已到顶,之后将进入回落局面。房价下降与否,2018年之后日银利率是否上调是个看点。



近十年金利变动直接影响房价

 

在正常的经济环境下,金利变动会直接影响房地产走向。近期,《现代周刊》杂志引述日本房地产著名评论人士神淳司的看法表示,观察了30多年东京圈房地产市场的变动情况,在近十年中,房价走向受到来自利率变动的影响尤为明显。

 

 

神淳司表示,除去雷曼金融危机的特殊情况,从泡沫经济崩溃后,房价变化很敏感地与金利变动呈现明显的反向变化。当银行金利上调时,房价就会下跌;反之则上升。他举例表示,自从2013年黑田东彦出任日银总裁后,出台了负利率的超大规模的金融宽松政策。受此影响,包括房贷利息在内的银行贷款利息降到了有史以来的最低点,投放到金融市场的货币流量每年以80兆日元速度猛增。其中,流入房地产市场的资金也是格外滋润。投资买房出现火爆升温,房价在短短两年中一路飙升,催生了目前局部的住房泡沫。



日银总裁任期满后将是房价转折点


神淳司强调称,日银总裁黑田东彦将在2018年3月迎来任期的结束,连任的可能性极小。当初黑田立下的“超大规模缓和金利,实现物价指数上涨2%”的目标几乎难以实现。同时负利率政策带来的负面效果逐步显现出来,2018年4月接替黑田的新总裁继续维持负利率政策的可能性非常小。同时欧美央行的利率都在分阶段上调,日银单方面强行维持负利率难以支撑。因此,2018年日银的利率政策如何调整将是房地产市场走向的风向标。神淳司认为,2018年之后的利率被上调的可能性极大。


同时认为,对于房地产投资者来说,房地产收益率5%将是判断是否进行房地产投资的参考点。



收益率5%是个分界点


神淳司说,数据显示房地产个人投资主要集中在1亿至10亿日元的物业上,从实际操作来看,收益率5%是盈亏的分界点。因为在目前的负利率金融政策下,投资房的银行房贷约为2%。一旦日银上调利率,保守的估计,投资房贷利率将上升至4%左右。


房地产业界多年的数据显示,房价控制在年收入的5倍以下被称为是最安全的购房计划,但是目前房价上升中,达到年收七八倍的房子也被人们接受。在低利率的金融政策下,火爆投资催生出房价不断上涨。


如果日银的利率上调,即使把房贷利率控制在3%以下,作为安全购房的参考指标将被推升至年收入的6倍台阶,这将加大购房者的经济压力,造成需求减少,最终带来房价下跌。神淳司表示,对于利率是否上调的问题,在今年年末将会嗅到明确的走向,届时需多加留意。神淳司还说,造成房价下跌的另一个原因是对出租房的过多投资。


他表示,目前电视新闻中也多次提到了对出租房的过度投资的问题。自从2015年1月推出了继承税的修改法案后,相同价值的话,现金继承税远高于房地产继承。此政策的推出时期与日银的负利率出台的时期重叠。在此背景下,出于节税的考量。有钱人投资房地产的增长速度增大,出现了少有的出租房的投资、修建。


神淳司表示,投资明显过热,目前房租面临降价的压力。特别是东京圈之外的二三线城市,这类出租房的空闲率增大,长期出租不出去,降房价的压力日趋增大。在此情况下,出租房市场的困境自然会影响到售房市场,带来楼市房价的下跌。


一周移民动态


一、美国L1移民签证有何优势? 

L-1签证是美国移民局为外国企业家和外国专家到美国长期工作而设计,主要是鼓励外国企业在美国投资做生意。相比其他商业移民签证而言,美国L-1签证具有以下很多方面的优势:


1、可多次入境


L-1每次有效期为一年至三年,有一次进出及多次进出两种。在签证通过后只要交120美金,就可以获得多次往返的签证,节省许多不必要的麻烦。


2、申请速度快


L-1签证无需等待配额和排期,申请和批准时间短,加急申请,移民局受理后15天就有审批结果。从准备资料开始,最快3个月可以获批。


3、可长期留美


美国公司如果还没有运营或者运营不足一年,移民局一般只批准一年的有效期。到期时,可申请延期,一般每一次可以拿到两至三年的延期。L-1A高管累计最长可在美停留7年,L-1B专业人才最长可在美停留5年。


4、可全家赴美


L-1人员的家属(配偶和21岁以下的未婚子女)可以获得L-2的身份,跟随来美国。办理相关手续或满足学校的规定后,L-2可以在美国公立学校就读并可享受本地学费待遇。可以节省一大笔留学费用。


5、配偶可合法工作


L-1的配偶,可以向美国移民局申请工卡(EAD),获批后可以在美国合法工作。


6、可全家申请绿卡


如果美国公司正式运营一年以上并有经营效益,L-1签证持有者即可通过第一优先劳工移民(EB-1C)的方式申请绿卡,而不需要劳工部的层层审批。配偶和21岁以下的未婚子女可以一同申请。


7、可拥有“双重倾向”


L-1因为移民法允许L-1签证持有者有移民或者不移民的自由,即“双重倾向(dual intent)”签证,所以在使(领)馆申请签证的过程中,签证官不会以申请人有移民倾向而拒签。


8、无国籍限制


L-1签证适用于在任何国家设立的企业,只要这些企业在美国设立公司,就可调派公司的高管、专业人才前往美国发展业务。


9、无规模限制


美国L-1签证不像EB5签证那样对投资额有具体的规定,美国移民法对申请L-1签证的跨国公司的规模没有具体规定,对其投资额也没有具体规定,对公司的启动资金也没有具体规定。


10、无生意限制


美国移民法关于L-1的规定,美国的公司和中国的公司需要保持所有权从属关系或关联关系,没有必须是相同行业的要求。另外,在美国购买一个公司也可以,不必新建。可以100%股权买过来,也可以只是控股。


11、无薪水要求


跨国公司不需要按照美国劳工市场现行工资标准(Prevailing Wage)发给L-1签证持有人薪水,美国公司的L-1员工的工资标准可以由母公司参照美国当地的生活标准自行决定。


12、无学历要求


美国移民法规定L-1签证的持有者必须在过去三年中至少连续一年以上担任高级管理人员,行政主管(L-1A)或拥有特殊知识技术人员(L-1B),L-1签证申请必须证明申请人有担任其职位的能力,但没有对学位,语言,和工作经验提出具体的要求。


13、无配额限制


目前,美国对L-1签证没有提出配额限制,不像工作签证H-1B那样有年度名额限制,所以,不论美国经济好坏,L-1签证均不需要抽签或者名额等待等问题。


14、L-1的家属可以自由转换身份


L-1的家属可以通过L-2身份,进入美国,在美国居留期间,可以通过找工作,或申请学校转换其它非移民身份,如H-1,F-1,B-1,B-2,L-1等等。同时也可以通过其它移民途径申请绿卡。


15、L-1身份不受绿卡申请影响


L-1持有者可通过第一优先劳工移民(EB-1C)的方式转绿卡,如果符合相应的条件,也可以通过其它移民途径(比如杰出人才EB-1A、EB-1B、国家利益豁免NIW、百万投资EB5等等)申请绿卡。在转绿卡过程中,L-1身份不受影响并可以自由出入美国境外。(即:EB5申请人可以同时申请L-1签证)


16、L-1跨国公司无绿卡限制


如果美国公司运营操作正常,条件成熟,并已为现任的L-1签证受益者申请到绿卡,因营管理需要,跨国公司还可以派遣其他人员接替现任的绿卡获得者,并为新的外派雇员申请L-1签证。


从申请到签证,从签证到获得永久居留绿卡,L-1签证是企业主,高管和专业技术人员来美的捷径,正是这些有益之处,L-1签证近年来成为各国工商业者赴美国居留的首选签证。


二、澳大利亚的教育体制是怎样的?


澳大利亚的教育体制大致承袭英国的系统,小学6年(即1-6年级);中学6年(7-12年级,即初中4年及高中2年);专科2-3年;大学3年。但是依据科系的不同,其修业年限也有差异,例如:文、商、理科3年,工科4年,法律4年或5年,医学6年。一般要进入专科以上学校进修者,必须完成12年教育。澳大利亚学生在12年级毕业后若想继续进修,可以有两种选择:第一,以实务课程为主的技术与继续教育学院;第二,具有学术理论性质的大学课程。申请资格以12年级的毕业会考成绩为依据。 



 中、小学 


澳大利亚公民和永久性居民义务教育的年龄为6岁-15岁(包括小学和初中)。小学一般分为六至七年级,初中则七或八年级至十年级。读完初中后一部分学生将出去找工作。但大多数学生通常升入高中(十一至十二年级)就读。学生高中毕业并通过高中毕业会考后,才可在专科以上高等院校就读。

初中教育 


各州学校初中学习年限因初等教育年限的不同而略有差异。新南威尔士、维多利亚、首都区和塔斯马尼亚等州为7至10年级。西澳、南澳、和昆士兰各州及北领地初中为8至10年级。学习的主要科目有英文、数学、科学、人类社会与环境、外语、科技及应用课程、艺术及个人人发展、健康教育和体育等。初中毕业后,有的澳大利亚学生直接找工作,或学习TAFE(职业技术)课程或接受工作技能训练。但绝大部分初中毕业生将进入11至12年级就读高中。

高中教育 


澳大利亚的高中教育年限为二年,即:11年级和12年级。高中学生除了继续学习英文和数学外,还须选修其他课程,如外语(德、法、希腊、意大利、日语等)、商业、法律、经济学、工业技术、电脑及电子技术等课程。读完12年级后,学生毕业成绩是由平时校内成绩与统考成绩决定的,高中毕业成绩也是进入大学学习的必要条件。 各个学校学年有些差异,但一般通常分为四个学期。除12年级外,学生一般可以在任何一个学期开始时插班。 

在决定去澳大利亚留学前,有必要先瞭解一下在澳的各项花费,自费留学生除须向学校缴纳全部学费外,还须支付医疗保险费,生活费等。 

中学 


学费因课程和学校的不同差异较大。公立学校比私立学校学费低。一般公立学校7至10年级课程每年学费为7000澳元左右,11至12年级课程每年则为8000澳元左右。每年需8000澳元至10000澳元支付日常生活开支,如:食宿、交通和服装等。

大学 


不同专业学费差距颇大,在教室里授课的课程,如经济、商业和法律等每年学费7000澳元至1000澳元不等;在实验室授课的课程如科学、工程和农业等每年学费11000澳元至20000澳元的课程,如经济、商业和法律等;而医科的学费可达每年25000澳元。现在欲去澳大利亚留学,必须预交半年学费。

MBA(Master of Business Administration ),工商管理硕士,MBA学费一年由10000澳元至20000澳元不等。 

生活费用 


单身学生在澳大利亚每年需10000澳元至12000澳元来支付日常生活开支,如食品,住房等。已婚学生则另需4500澳元作为配偶的生活费,而每个子女生活开支每年约为3000澳元。 海外留学生按其签证上规定,可以在不影响学业的情况下打工,每周最多20个小时,但假期可全天打工,学生每年的打工收入如果不超过5800澳元,则不需缴纳个人收入税。


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